昨天上午，中国社会科学院城市发展与环境研究中心对外发布2008年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告NO.5》。蓝皮书认为，2008年全国房价上涨幅度将大大低于2007年，但出现房价“拐点”的可能性不大。

楼市几十年内难“拐”

去年10月后，北京、上海、广州、深圳、南京等城市的房屋销售量锐减，房价出现下降或者波动，引发了房地产市场“拐点”的争论。

蓝皮书主编、中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，所谓“拐点”，是指普通商品房的价格在3至5年内一直下降。

他说，一些人认为房价已经到了最高点，事实上只是现在的购买力、收入水平和房价相比到了最高点。“真正意义上的‘拐点’在未来几十年内出现的概率都比较小。”

蓝皮书预计，由于国家调控政策效力的发挥，住房需求逐渐回归理性，2008年房价上涨幅度将大大低于2007年。2008年上半年，由于国际资本市场震荡和人民币持续升值预期，大量国际热钱可能进入国内房地产领域，成为推动房价上涨的一个因素。

“从目前我国部分城市房地产市场有价无市、销量下降、房价涨势趋缓看，还不能证明中国房地产整体上价格已经或即将步入下坡路。”蓝皮书指出，尽管高位房价的城市可能出现房价高位震荡的局面，但从全国房价整体性走熊“拐点”出现的可能性不大。

此外，原建设部办公厅主任、中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一也认为，作为市场经济，个别地区、个别楼盘价格的上涨下降，有起有落都是正常的。“但就全国来说，是观望，不是拐点。”对于中国房地产调控的方向，蓝皮书预计，调控力度将进一步加强。一方面将继续强化执行已出台的政策，另一方面出台的新政策可能主要集中在从紧货币政策、完善住房保障、房地产融资管理和抑制投机性需求等方面，同时资源将向保障性住房倾斜。

今年房价涨幅低于去年“拐点可能性不大”

⊙本报记者 乐嘉春 邹民生 李和裕

在“2008年中国房地产高峰论坛”上，中国社科院城市发展与环境研究中心发布的一项研究报告称，今年房价上涨趋势将放缓，但出现拐点的可能性不大。而对房价高位运行中存在的不正常现象，有专家表示，这涉及多方面的居住公平问题。

在本次论坛上发布的《2008中国房地产蓝皮书》称，去年房地产市场商品住宅投资约1.8万亿元，同比增长32.1%，为2003年以来增速最快的一年。但90平方米以下的中小户型投资，仅占23.3%，而经济适用房投资同比增长19.7%，也大大低于同期住宅投资增速。

蓝皮书认为，随着国家调控政策效力的发挥，今年房价上涨幅度将大大低于去年。今年上半年，由于国际资本市场震荡和人民币持续升值预期，大量国际热钱可能进入国内房地产领域，成为推动房价上涨的一个因素。但随着房地产调控政策效力逐渐显现，住房需求逐渐回归理性，尽管高位房价的城市可能出现房价在高位震荡，但中国房价整体出现“拐点”的可能性不大。

对今年房地产市场形势，中国房地产业协会秘书长朱中一表示，一季度随着国家宏观调控政策和住房保障体系建设逐步落实，房地产供求有所缓和，市场供应指标虽保持较快增长，但销售量指标逐渐下降。今年房地产的市场将朝着总量基本平衡、结构基本合理方向发展，是房地产理性回归的一年。

对于目前房地产市场成交量很小，而房价还在高位上涨，国土资源部中国土地勘察规划院副总工程师邹晓云认为，这是一种不正常现象。他在会上提出了居住公平问题，认为，居住不公平表现在许多方面。而目前房地产居住保障与居住制度没有体现居住公平的理念，应从制度层面、法律法规上，明确居住公平理念。

4月24日，我在《上海证券报》发表了《房价整体下降已成定局》一文，从资金入手，推断我国房价的整体下降趋势已经不可逆转。这篇文章引起业界强烈反响，赞同者与反对者都不少。今天，我再从供求角度，再对房价的趋势进行判断。

从经济学的角度来看，商品的价格是由供求关系决定的，当供给大于需求时，价格会下跌，反之会上涨。由此，有一些开发商认为，由于新增需求（如，每年都有大量婚龄青年购房）、升级需求（弃旧房换新房）的持续强劲，中国房价在未来一个相当长的时期里都是供不应求的，因而，房价也是只涨不跌的。这种理论重复得多了，就真的成了真理，吸引了大批投机者、投资者涌入房地产市场，这导致大量商品房被囤积，加上开发商自己囤积的商品房，人为地减少了商品房供给，从而，推动了房价的上涨。

最近，从一线城市到二线城市，大量土地流拍现象，再次成为开发商鼓吹房价将上涨的一个依据。他们认为，房地产投资动力不足，将成为推升房价上涨的一个重要力量。在外行人看来，这是非常有说服力的，因而具有很强的欺骗性。

但是，我们不要忽略了，投机性（低买高卖赚取差价）与投资性购房（购房出租）行为都是建立在对未来房价将上涨这一预期基础之上的，一旦这种预期被打破，此前囤积在流通环节的大量住房将突然释放出来，将有效供给成倍放大，从而，导致房价的下跌。因此，在住房历史上有一个“加速”现象，一旦房价步入上涨轨道，由于囤积等因素，尽管商品房投资增长很快，但有效供给却相对减少，房价不仅涨幅快，也会持续较长时间，而一旦房价步入下跌轨道，囤积的住房释放出来，尽管商品房投资放缓，但有效供给成倍放大，这时，房价不仅跌幅大，而且，下跌同样会持续较长时间。

这样的例子不胜枚举。1993年6月，受国家宏观调控（即6号文）影响，北海、海口等地的房地产泡沫破灭。其中，海口市积压的空置商品房264万平方米，“烂尾楼”400万平方米，沉淀资金264亿元，这些积压的空置商品房直到2004年还没有完全消化完。

现在，我们房地产界面临着比1993年时更严峻的压力。一方面，为了化解通胀压力，政府调控的力度在加大，从信贷紧缩到土地审批到打击炒房等，全方位调控。另一方面，我国房价已经经历了一个接近10年的上涨周期，在这个周期里，有大量商品房被投资者和投机者占据。在南方的深圳等市，有媒体调查发现，超过80%的购房者目的在于炒房而不是居住。

这意味着，严厉的调控政策一旦发威，将逼出比1994年时多得多的商品房，这无疑将放大商品房市场的有效供给。另一方面，在商品房快速发展的十几年中，有效需求得到了最大限度的释放，大量真正需要商品房又买得起商品房的人，以及那些弃旧房换新房的人，基本上都已经完成了购房行为。这意味着，商品房的需求量相对过去其实有一个下降趋势。因此，房地产调控政策一旦发力，将房价送入下跌轨道，绝非一个“拐点”所能涵盖。就连一向乐观的潘石屹也发出房地产将“百日巨变”，开发商将死守北京、上海的悲壮之语。

实际上，大量商品房被逼出来的情形在珠三角地区已经出现。4月20日，有媒体刊发了题为《珠三角退房风波群起 百亿元炒楼资金深度套牢》的报道，仅深圳炒房团成员2007年投入到深圳楼市的百亿资金就全部被深度套牢。一些业主开始要求退房或退差价。尽管深圳国土部门表示，业主要求退房或补偿价差的要求是一个非法、无理、蛮横的诉求，“此头不能开”，但退房风波从一个侧面反映出，囤积在投机者或投资者手中的商品房正在涌向市场。

作为推高房价的主要力量，开发商在房价变化中所起的作用无疑是很大的。在房价处于上涨轨道的时候，开发商捂盘惜售，囤积房源，刻意减少商品房的有效供给，成为推高房价的主要动力之一。但是，囤积房屋行为必须在充足的资金支持的情况下才能完成，而现在，许多开发商都面临着资金链可能断裂的危险，尽快将手中的房屋变现几乎成为每个开发商的梦想，他们哪里还敢奢望继续囤房？而开发商急于变现的打折销售行为一旦成为共识，就容易引发羊群效应。一方面，将使大量商品房向市场集中供应。另一方面，将加大人们对房价可能进一步下跌的预期。因此，尽管目前只有珠三角地区的房价在下跌，它的影响却是全面的，一旦房价步入下跌轨道，能够独善其身的城市微乎其微。

而且，从2003年至今，持续高速增长的房地产投资与多子女一代消费人群的退潮，也在从根本上改变商品房的供求关系。以深圳为例，深圳世华地产研究中心的数据显示，2008年一季度，深圳共有26个新盘入市，总推盘面积将近90万平方米，为全市提供了8733套商品房住宅。而2007年深圳依然还有不少新盘存量，其中可售住宅面积506.66万平方米，可售套数49266套。也就是说，整个一季度，深圳全市新盘有近600万平方米的在售面积，共57999套商品住宅在售。而去年全年一手住宅的销售套数仅为50598套！这意味着，即使今年其他三个季度深圳不推出新盘，仅目前现有的存量就足够销售一年多。而深圳的情况并非特例，它之所以现在看起来像是特例，是因为其他地方的潮水还没有退却，裸泳者还没有露出来而已。

也许，过不了多久，当许多城市的房价相继步入下跌轨道，人们才突然发现，所谓商品房供不应求、房价只涨不跌的说法只是一个美丽的谎言，商品房其实是供大于求的