小产权房的未来如何? 

近年来，虽然小产权房一直不为政策所承认，但媒体和学者几乎一边倒地表现出一种对小产权房的同情，而且从各个角度分析其合理性。

有人认为，从中央层面来考虑，确实会担心小产权房一旦放开

，土地调控和规划方面会出现失控状况。但是，我们最应当面对的现实是，乡政府、村委会、开发商不能自觉控制其利益冲动，即使是政策在紧缩和打压，小产权房现象仍然会存在，甚至继续蔓延；而且只要城市房价如此高位发展下去，城市的诸多低收入者仍旧会选择价廉的小产权房；尤其是那些早已经形成一定规模、有大量居民入住的小产权房屋，依然为政策的严防死守设置了一个僵局，更不是“禁止”二字所能解决了的。

而且，从保护耕地的角度考虑，单纯禁止“土地农转非”未必是最佳手段。巩固增强耕地价值，或许更符合经济学规律——如果有人征用农村土地，必须缴纳高昂的“粮食与耕地补偿税”，这既可用于对农民的经济补偿，也可对其进行转型培训，更是在平衡弥补“剪刀差”。如果农田征用成本大幅提升，真正严格执行重税补偿，某些人的“贪婪觊觎”、“暗箱操作”必然落空。

秋风是力主小产权房合法化的学者。在他看来，农民可以通过建设小产权房获得土地增值的收益。在城市居民进入之前，农民建筑的房屋除了自己居住之外，不能给农民带来收入。随着城市人口向乡村转移，乡村房屋价格将稳步升高。这样，农民就可以通过出售、出租这些房屋，获得稳定的收入。对于这些农民，即使无地可种，政府也不用承担什么安置再就业的责任。更为重要的是，小产权房这一交易形态，将成为城乡一体化的根本动力。

在土地的所有权方面，秋风认为，宪法规定了城市土地归国家所有，农村土地归农民集体所有，但这两种所有权并不对等。作为国家所有权的行使者，在城市，有些地方政府为了吸引投资、促进本地经济增长，将大量国有土地转让给工业企业，有时甚至分文不取；对于住宅用地，地方政府则用所谓的“市场化”方式转让，赚取大笔收入。民众、舆论对此议论纷纷，但也无可奈何，因为政府实际上就是这些土地的所有权人，可以自由地安排其用途。

但到了农村，这种所有权理论突然失效了。作为所有权人的农民，不能自由地支配其土地，包括宅基地的用途。他们不能在这些土地上开办工厂，也不能在这些土地上建造商品住宅。农民只能在自己所拥有的土地上从事农业生产，而这显然是土地收益率最低的一种经济活动。一块土地，假如被法律限制只能用于收益率最低的活动，那这样的所有权就没有多大意义，农民的所有权实际上成了一个空洞的权利。

秋风指出，既然法律已经承认农民是农地的所有者——哪怕是以集体的身份，那么，按照宪法的财产权保障原则，政府就应该承认农民享有支配自己土地用途，以寻求土地收益最大化的权利。

而一旦政府放弃了对土地的垄断权，房地产开发商的垄断权也就无所依附。房地产开发商依然存在，但他们将不再支配这个市场，不再是市场的核心。相反，他们将只是住房合作社、业主委员会、农民等建造房屋者雇佣的专业服务商而已。

在坚持农村土地所有权不能放开的阵营中，一种重要的观点是认为放开将导致粮食危机和土地兼并。对于粮食危机的预期，经济学家茅于轼多番论证了其不可能性。对于土地兼并的担忧，清华大学人文学院教授、以中国土地政策为研究重点之一的著名历史学者秦晖认为，我们一贯以为，因为土地可以自由流转，所以历史上才会出现大规模的地主兼并农民土地的现象。其实这种现象并没有想像中那么严重，中国历史上每个王朝的末期都会出现农民大量流离失所的现象，这并不是因为农民失去了土地，而是因为农民负担太重，种地不划算，农民因此不得不离开土地，因此才会出现王朝末年的农民战争。

作为一名房地产商，任志强对小产权房的观点是，尽管小产权违反了现有法律和政策，但可以做一些变通的处理。比如，将这些房屋变成经济适用住房或廉租房，用于当地的社会保障，省去了补交土地出让金的麻烦；或者，这些房子可以用政策性租赁或廉租的方式(政府定价)交给农民组织管理，这样可以合理降低土地补偿的费用，用长期的租金作为农民的长期收益，解决土地被占用之后的农民就业与长期收入保障问题。

今年元旦，城乡规划法开始施行，这将使中国的600多个城市、1600多个县获得32万余个村镇规划的主导、主审权，这是中国规划史上最大的一次放权。城乡规划法的实施，意味着城乡一体化的过程将进一步加快，但这会不会也是某些地方政府占领更多农地的“大好机会”？今生“命运多舛”的小产权房又会不会有来世？这些问题，也许只有留待时间来证明。