如何将房价控制在合理区间内

在一系列严厉的调控政策影响之下,去年10月以来,各地房地产市场买卖双方普遍陷入观望。但即便如此,反映在统计数字上的房价,仍然在上涨。

过去四年,房地产调控的力度一波高过一波。历时长、范围广、政策力度大,且是十几个部委一起用力,但效果却不明显。

"居有所住"惠及民生。房地产调控出现了哪些问题?2008年的调控方向到底在哪里?房价和房地产调控自民间走上全国"两会",成为此次"两会"委员、代表们关注的焦点问题之一。

调控目标未能见效

"房地产宏观调控的效果并不理想,部分大城市房价仍在快速增长,市场秩序并没有从根本上得到好转,房屋、土地隐形市场中税费仍在大量流失。"在十一届全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海看来,前几轮的房地产调控实际上是失灵了。

郭松海认为,房地产调控失灵的最大问题在于调控体制本身。

郭松海指出,目前我国房地产市场本应独立行使的政策制定、执行、监督的三部分职能,相互交叉或者混为一体,部门职责不清。而作为重要管理者的地方政府,往往单纯追求经济效益,忽视公共利益,由此出现的行政权力的不当介入与权力寻租,制约了房地产市场监管的效率和效果,以致出现"中央热、地方冷","上不推、下不动"的尴尬局面。

全国人大代表、河南建业住宅集团(中国)有限公司董事长胡葆森认为,从1998年停止福利分房制度以来,市场供应变为以商品房为主,政府在保障性住房方面的投入不够,阶段性地出现了中低收入阶层的住房短缺问题。

全国政协委员、顺天通房地产开发集团有限公司董事长田在玮则表示,各项宏观调控政策有值得反思的地方。他认为,调控政策频繁出台,增加了市场发展的不确定性,造成了市场的较大波动,也增加了各方面对市场发展不确定性的担忧,观望气氛浓厚,影响到正常的投资和消费。有些政策的出台缺乏科学性和长远考虑,带来顾此失彼的逆向结果。

田在玮还特别提出,有些政策出台后没有得到落实,影响了调控的效果。2005年七部委出台的调控文件和2006年九部委的调控文件,对调整土地供应结构提出了明确意见,但落实情况很不理想。土地供应量近两年持续下降,闲置土地收回阻力重重。受房价上涨因素的影响,开发商大量囤积土地,使得已供土地没有形成有效的住房供应,市场供应偏紧的状况得不到改变,平抑价格的调控目标不能见效。

寻找房价合理区间

郭松海指出,2008年乃至今后一个时期,如何将房价控制在一个"合理的区间内",应该成为政府决策部门的当务之急。

郭松海认为,依据有关方面对我国经济增长和住房供需的预测,以及近7年来中国房价运行的趋势,2000年至2007年,中国房价同比年涨幅均值是5.6%,每年平均波动幅度大约是3%。因此,要保持房价"稳定"且"上涨",在2008年至2010年间,房价每年的合理波动范围,也应该是±3%。他将此称之为"房价波动的合理区间"。

胡葆森也指出,目前,房地产已经从一个单纯的经济问题上升到了社会问题乃至政治问题的高度。"政府对房地产的调控十分必要。"

但关键是,政府调控的重点是什么?

郭松海认为,目前房地产市场供需结构失衡,中低价位住房供应偏少,使得商品住房平均价格上扬,这是造成房价畸高的重要原因。因此,应着重调整市场的供给结构,明确新开工的商品住房总面积中,套型建筑面积90平方米以下住房所占比重必须达到70%以上的规定,加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用住房和廉租房的土地供应,增加限价商品房供应,以达到平抑房价的目的。而据某权威机构曾做过的估算,经济适用房供应如减少5%,会拉动房价上升3%~4%。

有数据显示,至2007年年底,开发商通过规范和非规范手段囤地约10亿平方米。郭松海对此提议,应加快清理闲置土地,增加市场供应。

"如此囤地规模,大约可支持长达4年的开发量,即,可支撑一个完整的开发周期。"郭松海说,土地监察部门应充分利用包括卫星遥感在内的众多科技监控手段,对闲置土地认真识别、从严清理,使存量土地及早入市。

记者在采访中,不少"两会"代表还提出抑制投资性、投机性需求的建议。可通过完善和落实有区别的税收、信贷政策,严格执行第二套住房信贷管理的有关规定,加快推进征收物业税试点工作。代表们纷纷建议,房地产税收调节应以物业保有税为主,对第一套自住房免征物业税或实行极低的税率;对第二套住房以上的所有者征收超额累进税率的物业税。

全国政协委员、武汉百步亭集团董事局主席茅永红也提醒,由于各个地区的发展不平衡,房地产调控应因地制宜,不要一个文件适用于全国。"房地产市场应分为两部分,一部分是保障性住房,这个环节可以由政府主导来做,而对于商品房,最好让市场来调节,少一些政府的干预。"