去年年中，刘先生看中了北京一个户型比较综合的小区，大到四居以上的花园洋房，小到一居室的高板公寓，一应俱全。由于经济条件尚可，刘先生原本计划购买一套四居花园洋房。

　　但是经朋友提醒，刘先生认为买一套三居室也是不错的选择。“如果买一套四居室，将大部分存款用于付首付，那么便错过了很多投资机会。何况现在家中常住人口仅两位，即使将来生了小孩，三居室也能满足居住需求。”

　　在购买了一套三居室用于自住后，剩余的存款如何投资又成为新的问题。刘先生相中了同一小区的一套两居室。两套购买下来，首付款和月供和一套四居室差不多，同时又能享受到投资收益。

　　按照刘先生提供的交易数据，记者进行了计算和分析。如果刘先生购买的是一套面积为220平方米的四居室，销售单价为15000元/平方米，那么房子的总价为330万元人民币。按照30%的首付比例计算，其首付款为99万元，以6.66%最优利率计算，其月供为14838元。

　　最终刘先生选择了三居室+两居室的方案，他购买的三居室面积为167平方米，单价为13000元/平方米，总价为217.1万元。按照30%的首付比例计算，其首付款为65.13万元。由于该套住房为刘先生的首套住房，以6.66%的最优利率计算，其月供为9761元。

　　刘先生购买的第二套住房为85平方米的两居室，单价比较便宜，为9500元/平方米，总价80.75万元。但是刘先生购买的是第二套住房，按照新的政策和各家银行的规定，其首付比例达到了四成，也就是32.3万元，贷款利率上调至8.61%，月供为3764元。

　　如此，刘先生最终付出的首付款总额为97.43万元，月供为13526元。比购买一套四居室付出更少。

　　“目前小房子的新房售价已经达到15000元/平方米了。”刘先生告诉记者。如此，刘先生在小房子上的收益已经达到了50万元。

　　现在，刘先生十分庆幸当初的决定。同时，他提醒读者，作为年纪比较轻的初次置业者，即便手头宽裕，最好也不要购买过大的房子，因为这样会占用过多资金，损失很多投资机会。同时，每个月付出的金额也缺乏弹性，缺少抗风险能力。综合大家的经验，将来一定有升级置业的需求，如果一次性到位买了大房子，在升级置业方面也面临更大的压力。

　　刘先生按照两套房每平方米均上涨4000元的涨幅计算，3年后他将两套房均售出后所获得收益+自有资金总额约为229万元。如果按照19000元/平方米计算，他可以购买一套242平方米的住房。比他原本计划购买的四居室更大出22平方米。

　　也就是说，即便不再投入一分钱，分次置业在3年时间内完全可以满足升级置业、购大屋的需求。

(转载:第一财经日报)